Единственный и неповторимый универмаг «Уник», где доля госсобственности чуть превышает 85%, выставлен на аукцион вместе со всем нажитым имуществом. Цена вопроса удивительно прекрасна — 306,8 млн леев. Во столько оценили стратегический, но низкорентабельный объект ритейла эксперты Торгово-промышленной палаты РМ. Мнения ведущих риэлтеров разделились: одни считают, что сумма завышена на треть, другие уверены, что в результате торгов цена пакета поднимется до 1 млрд леев. Разговоры о продаже ЦУМа велись на протяжении десяти лет, но в программу приватизации объект включили только в прошлом году. В то, что дело доведут до аукциона, мало кто верил: универмаг слишком долго был неприкосновенным. В подвешенном состоянии он худо-бедно, но работал, при этом в должниках перед бюджетом никогда не числился. Аргумент хороший, если не учитывать, что прибыли он приносил гораздо меньше, чем от него ожидалось. Несмотря на удачную дислокацию, наличие торговых площадей в 12 тыс. кв. м, прилегающие к зданию участки, в «Унике» с завидным упрямством не меняли торговый формат. Система сохранилась с советских времен: ЦУМ был и остается торговым предприятием с ориентиром на отечественную продукцию. Дошло до того, что к 2000 году рентабельность «Уника» составила 0,1%. На тот момент в аренду принципиально не сдавалось ни метра, но пришлось. Речь не идет о сдаче в наем целых этажей: для арендаторов освобождались небольшие участки торговых отделов с низкой отдачей. В итоге сегодня сдано в аренду лишь 35% торговых площадей по ценам от 150 до 1000 леев за квадрат, в зависимости от этажа. В остальном ЦУМ занимается розничной торговлей, сотрудничая с 500 поставщиками. Кое-что импортирует самостоятельно. Развивает свои точки общепита, несмотря на ажиотажный спрос на них у потенциальных арендаторов. Золотой жилой «Уник» не стал, по сравнению с тем же ТЦ «Джемени». «Джемени» - яркий пример бизнеса, не тронутого идеей протекционизма, доход получает исключительно от сдачи в аренду коммерческих площадей (35 млн леев за 2007 год, чистая прибыль почти 22 млн). У ЦУМа доходы от аренды составили 13 млн леев. Розничный товарооборот также весьма умеренный — 60 млн леев. Чистая прибыль за прошлый год - 3,6 млн леев. Из них государство получило свою долю в 1,1 млн леев и бонус в виде продвижения товаров местной промышленности.При всем богатстве выбора другой альтернативы, видимо, не было: получать 1 млн в год против 300 млн сразу (а это лишь стартовая цена) — разница ощутимая. Судьбу ЦУМа наконец решили, но неясной остается участь его коллектива в 360 человек. Есть надежда, что новый владелец не станет менять предназначение объекта и в условиях кадрового голода штат сохранит. Однако многие риэлторы считают, что здание, скорее всего, будет реконструировано под офисный центр. Это наиболее выгодный вариант, учитывая особенности планировки и дислокации.Итак, что получит покупатель? Во-первых, объект общей площадью в 27 тыс. кв. м. Во-вторых, небольшой пансионат в Маловата (444 кв. м), который принадлежит «Унику». Оба строения оценены в 306,8 млн леев. Из этой суммы на древний эскалатор пришлось 2,2 млн леев. Среди прочего хозяйства — три автомобиля (177 тыс. леев), торговая мебель (56,5 тыс. леев), оборудование (1,7 млн леев). Прилегающий земельный участок в пакет не вошел, это — собственность города. Эти территорию ЦУМ арендует, правда с некоторыми проблемами. Примэрия установила арендные ставки в 100 тыс. леев в год, но администрация универмага не рассчиталась за два последних года, поскольку официального уведомления от городских властей не получила. Так или иначе, дело рассматривается в суде, но нового владельца эта тяжба уже не коснется.Столичные риэлтеры считают, что земельный участок косвенно имеет отношение к сделке. В таких случаях на участок получают права пользования: расположение площадки таково, что любая деятельность другого субъекта невозможна. В принципе, покупателя должно интересовать только здание и прилегающая к нему территория, остальное вторично. Без земли ЦУМ не столь привлекателен. Место «прикормлено», с большой проходимостью, местами для отдыха, работают кафетерии, часть из которых (в павильонах со стороны ул. Измаильской) сданы в аренду компании «Вазер Вайс». Минус один — нет парковки и, учитывая сложную дорожную развязку, разместить ее будет довольно проблематично.Что касается цены пакета, большинство риэлтеров считают ее адекватной. На вопрос: сколько стоит ЦУМ, все специалисты задают встречный — какова площадь? Если оценить метраж по самой низкой усредненной цене в 600 евро за квадрат, стоимость «Уника» составит 226 млн леев. Без «брызг» в виде оборудования, транспорта и пансионата. Это самый скромный вариант. Вызывающе неприличная сумма была названа экспертами одной из ведущих бирж недвижимости. По их словам, «Уник» действительно уникальный, таких лакомых объектов в Кишиневе нет. Каждый его квадрат можно смело оценить в 2 тыс. евро, независимо от этажа. Итого — 756 млн леев. И тоже, без «брызг». Только в одном случае стартовая цена ЦУМа вызвала удивление: «В нынешнем виде здание эксплуатировать невозможно, там требуются серьезные инвестиции. Красная цена универмага — 200 млн леев со всем его хозяйством».Кто окажется прав, решится 22 сентября, когда будет проведен биржевой аукцион. А пока ЦУМ работает в прежнем режиме, но волнение сотрудников довольно ощутимо. По словам экономиста Любови Латус и главного бухгалтера Константина Корнегруца, продажа основного пакета акций — ошибка государства. «В этом году у нас были две делегации из Турции и Германии, которые открыто недоумевали, зачем продавать прибыльное предприятие. У нас нет долгов, ежегодно увеличивается товарооборот (в 2007 — на 8%). Только в прошлом месяце продажи составили 6 млн леев. «Уник» местному производителю никто не заменит: здесь ведутся мониторинги продаж, изучается спрос, в результате предприниматели корректируют выпускаемый ассортимент. Как власти намереваются развивать экономику, если ее представителям негде выставлять продукт?»Здесь можно резонно отметить, что любой товар найдет место под солнцем торговли, если он хорош по всем показателям. Как у тех же «Понти», «Раветти» или «Люксан». Эти товары не продает только ленивый, причем в предприятиях разного формата. Но администрация «Уника» права в том, что каждому производителю нужен шанс для того, чтобы получить доступ к покупателю. Торговые центры закупают раскрученный продукт, новинки чаще встречаются в фирменных точках предприятий, расположенных в переулках и улочках. В этом смысле ЦУМ незаменим. Он находится вблизи Центрального рынка и двух вокзалов, у него особенный клиент — покупатель с низкими и средними доходами. Учитывая размер наценки в 20%, соотношение цены и качества товаров ЦУМа для этой части населения более чем приемлемо.Есть еще одна сторона медали: при всей своей богоугодной деятельности, у ЦУМа практически нет промоушена. Реклама — двигатель торговли, и это в «Унике» должно быть известно лучше, чем кому бы то ни было. Рекламный бюджет в пару тысяч леев для такого ритейлера — кошкины слезы. Мне удалось ознакомиться с бизнес-планом «Уника», где для роста объема продаж предлагается такая стратегия. «Увеличение доли импорта; завоевание нового сегмента покупателей с высокими доходами; открытие новых отделов с товарами, пользующимися повышенным спросом; расширение рекламы ЦУМа посредством интернета и ТВ, в «Золотых страницах» и по внутреннему радиоузлу; организация дефиле». На стратегию это мало похоже. Удивляет то, что из всех перечисленных в нем рекламных вариаций, упомянута лишь половина. В результате, о товарах ЦУМа не знает та самая часть покупателей с высокими доходами, а иже с ней и клиент со средним карманом. Пример: в продажу поступил великолепный ассортимент обуви от белоруской компании «Белвест». Треть обувного ассортимента кишиневской розницы этому товару в подметки не годится. Сомневающихся приглашаю на третий этаж самого большого и родного предприятия высокой культуры обслуживания. И в этом нет ни доли иронии.