Принятый парламентом под занавес весенне-летней сессии закон о внесении дополнений в некоторые законодательные акты прошел незаметно: курортные настроения волновали как депутатов, так и профучастников рынка недвижимости. Между тем, три статьи, дополняющие законы о кадастре, о нотариате и о госпошлине могут серьезно повлиять на расстановку сил как среди застройщиков, так и среди потенциальных инвесторов-покупателей. На первый взгляд, все предельно просто. Дополнения требуют всего-то обязательной регистрации договоров об инвестициях в строительство. «Договоры, согласно которым одна сторона обязуется обеспечить строительство одной или более квартир и передачу их физическому лицу, обязующемуся уплатить полностью или частично стоимость недвижимого имущества до его передачи», - говорится в новой ст. 406 закона о кадастре, - «подлежат нотариальному удостоверению с внесением отметки в реестр недвижимого имущества». Под угрозой – внимание! – признания их недействительными. При этом до регистрации застройщикам запрещается взимать любые платежи. Как реагируют на новые правила игры заинтересованные стороны.«Отсутствие в законодательстве обсуждаемых нами норм служило питательной средой для появления всякого рода строительных «пирамид», когда продавали жилье, которое не строилось, либо продавали по несколько раз один и тот же объект», - говорит адвокат Александр Вельчев, компания «Basconslux». - «Отсюда и появление сотен обманутых инвесторов, и недоверие к ипотечному строительству, к способностям государства защитить своих граждан, старающихся собственными силами решить жилищные проблемы. Еще в 2005-м я направил в парламент предложение о дополнении залогового законодательства. Которое предусматривало залог имущества, приобретаемого в будущем, но не исполнялось кадастровым органом ввиду отсутствия механизма реализации. Ответ из парламента по содержанию был таков: спасибо за инициативу, мы ее реализуем при рассмотрении соответствующего закона. Мне показалось вначале, что это лишь форма вежливой отписки. Но прошло немного времени, и появились поправки, согласно которым предусматривалось, что по требованию заинтересованной стороны можно делать отметки в кадастровом деле о наличии определенных запретов или ограничений, вытекающих из правоотношений участников сделки. Это позволяло инвесторам регистрировать свой договор с застройщиком в ТКО, а тот получал возможность вести мониторинг объекта. И хотя эти изменения стали полумерой в профилактике мошенничества, но все-таки это был большой шаг вперед. Появление же последних дополнений, принятых в июле 2008 г., я считаю хотя и запоздалым, но радикальным решением проблемы.Теперь, когда инвестиционный договор регистрируется в кадастровом органе не по требованию (считай по желанию) участника сделки, а в обязательном порядке, а сам инвестиционный договор заключается не в тиши кабинетов строительных фирм, а под контролем нотариуса, возможности для построения «пирамид» практически устранены. И оплата по инвестиционному договору может взиматься только после его регистрации. А сама регистрация в реестре недвижимого имущества сопряжена с необходимостью предоставить пакет документов, подтверждающих, что застройщик имеет соответствующим образом утвержденный проект строительства, является собственником или арендатором земельного участка, на котором разрешено строительство, обладает градостроительным сертификатом, необходимыми лицензиями и т.д. Необходимость предоставления указанного перечня документов практически исключает возможности получать деньги от доверчивых инвесторов под голословные утверждения о намерении построить супержилье». Процедура регистрации договора об инвестициях в строительство такова. Застройщик и покупатель заключают договор, с указанием параметров и характеристик приобретаемого жилья. Затем они идут к нотариусу для его заверения. Необходимо предоставить разрешение на строительство, его утвержденный проект, документы, подтверждающие право собственности. Услуги нотариуса обойдутся в 180 леев, плюс придется заплатить 36 леев госпошлины. Разумеется, вполне возможно, что нотариус «посчитает» по собственным расценкам, превышающим указанные суммы. Далее договаривающиеся стороны отправляются в ТКО, с тем же пакетом документов. Как сообщили в Кишиневском территориальном кадастровом органе, при этом взимается аванс в размере 97 леев, а при получении зарегистрированных экземпляров договоров, скорее всего, вам представят счет на доплату, максимум – до 485 леев. Регистрация инвестиционного договора в течение суток стоит максимум 2425 леев. После приемки в эксплуатацию строения запись о праве собственности на квартиру, являющуюся предметом договора, вносится в реестр недвижимого имущества на основе этого договора и акта приема-передачи, подписанного компанией-застройщиком и ее клиентом. «Принятые поправки – прекрасная мера для нормального регулирования строительства, - уверен генеральный директор компании «Гофма консалтинг» Дмитрий Тэрэбуркэ. - Вспомним, что активно практикуют строительные компании. Строится дом, часть квартир в нем продана, затем дом закладывается в банк, и на полученный кредит начинается строительство нового дома. В результате сдача в эксплуатацию по времени может сильно растянутся, даже при том, что клиент вовремя рассчитался за свои квадратные метры, а само строение готово к заселению жильцов. Теперь это будет исключено, инвесторы получат реальные гарантии, что их свежекупленная квартира не окажется «вдруг» в залоге у комбанка. Что же касается того, кто именно будет вынужден оплачивать дополнительные расходы на оплату услуг нотариусов и ТКО... Опытный застройщик, в конечном итоге, всегда найдет возможность переложить бремя расходов на своего клиента. Хотя по любым раскладам речь идет о суммах, несоизмеримых со стоимостью любой однокомнатной квартиры». Ранее регистрация договоров об инвестициях также практиковалась, но на добровольной основе. По словам профучастников, на этом обычно настаивали покупатели. Особенно после нашумевшей истории со строительством жилого дома на бул. Дечебал, когда одна квартира перепродавалась по пять раз. Более того, грамотные покупатели требовали заключения индивидуальных, а не типовых договоров! Одна известная столичная компания, занимавшаяся мансардным строительством, наверное, не проконсультировалась с юристами: застройщик согласился с включением в договор такого пункта. В случае несоблюдения сроков сдачи объекта в эксплуатацию покупателю оплачивается аренда жилья (на основе средневзвешенной стоимости арендной платы) и небольшая сумма «морального ущерба». Действительно, если у инвестора нет своего жилья, а обещанные сроки его получения не соблюдаются, где ж ему жить и на кого жаловаться? Несколько месяцев просрочки позволили покупателю комфортно ожидать получения квартиры, еще и на мороженое осталось. Впрочем, индивидуальные договоры об инвестициях все же требуют определенной унификации. До сих пор основные функции корректора брал на себя Территориальный кадастровый орган. ТКО отказывал в регистрации, даже если в тексте договора встречалась устаревшая аббревиатура БТИ, требуя заменить ее на актуализированную «ТКО». Не говоря о прочих нюансах. Случалось, уверяют профучастники, и по восемь-десять раз переделывался договор. Переделывали, сдавали, через две недели получали отказ в регистрации, снова переделывали, вносили изменения... После выборочного опроса кишиневских нотариусов ситуация такова. Пока у них нет шаблонов договоров об инвестициях, однако нотариат реагирует на спрос довольно оперативно: как только появится реальная необходимость, то и шаблоны появятся, и процедура пойдет по накатанной. Сейчас, говорят нотариусы, на рынке затишье, регистрация обычной сделки купли-продажи и та случается нечасто. «Мы, конечно, не выступаем против внесенных дополнений в законодательство, но ожидаем, что скоро появятся очень длинные очереди, - говорит генеральный директор компании «Moldconinvest» Павел Каба. - И это затормозит развитие рынка, люди будут недовольны. Хотя нас необходимость регистрации договоров об инвестициях не пугает. Но, думается, за этим решением есть влияние чьего-то лобби. Порядок в отрасли нужен, с этим никто и не спорит. Но чем не устраивают прежние правила? Я же не могу написать в договоре, что квартира продается за 20 тыс. евро, если в реальности она стоит 30 тыс.! Ведь покупатель может подать в суд, не рассчитавшись полностью, и выиграть процесс. Следовательно, никакого уклонения от уплаты налогов нет. Мы регистрируем этот договор в компании, весь документооборот отслеживается, компании сами заинтересованы, чтобы не возникало никаких проблем и споров. А теперь придется ходить к нотариусам, в ТКО, появились дополнительные расходы. Механизм регистрации права собственности получается в итоге довольно громоздким. Насколько я знаю, до сих пор мы не применяли новые положения законов на практике. Лето, работаем по прежним договорам и обязательствам. Осенью посмотрим, насколько нам усложнили жизнь». Эффект от новшеств проявится позже: «Спросите любого из пострадавших, заплатили бы они 100-200 леев, которые дают гарантии реального строительства и получения жилья и исключают многолетние судебные разбирательства с невнятной перспективой?», - говорит Александр Вельчев. - «Строительные фирмы должны взять на себя организационную работу с нотариусами и кадастровыми органами, а инвесторы – оплату их услуг. Это необременительные затраты, справедливо распределенные между участниками сделки. Все операторы на рынке строительства поставлены в равные условия, никто не получает от закона преимущества, и никто не поставлен в заведомо невыгодные условия. И если инвесторы получат гарантии, что жилье построят, то уговаривать их на заключение сделки будет легко, а ведь это самая сложная проблема в строительстве жилья на долевых началах!»