Анализ рынка недвижимости кишинёва за 2012 год от Лары
АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МУН. КИШИНЭУ
ЗА 2012 ГОД*
Рынок недвижимости вторичного жилья Кишинева аналогичен с ситуацией, которая сложилась в предыдущие 2 года. Традиционные показатели по рынку вторичного жилья остались практически на тех же позициях, что и в 2010 и 2011 годах, но эти показатели охарактеризовали общую ситуацию на рынке как стабильную, выжидательную. Особенно с точки зрения прогнозирования рынка недвижимости. Почему операторы рынка недвижимости с неуверенностью смотрят на прогнозы, особенно на долгосрочною перспективу? Да потому, что только традиционно устойчивый спрос или отсутствие спроса может сделать прогноз наиболее вероятным.
Положительная динамика активности рынка зимой (январь, февраль), сменилась снижением активности в весенний период на вторичном рынке жилья. И действительно, опираясь на данные ГП "Кадастру", в целом в первом квартале зарегистрировано на 7% больше договоров о купле-продаже недвижимости, чем в тот же период предыдущего года. В январе - свыше 10830 транзакций, тогда как в феврале - 9565сделок, в марте заключено немногим более- 9280 сделок по купле-продаже недвижимости. Количество сделок с недвижимостью повысилось на 10,3%, что составило 49670 сделок за первые два месяца 2012 года по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.
В марте заключено на 6,8% меньше сделок с жильем, чем в аналогичный период прошлого года, таким образом, после семи месяцев неуклонного роста с июля 2011 по март 2012 года количества сделок с недвижимостью (купля-продажа, наследование, дарение и т.д.) был отмечен спад. Данная тенденция сохранилась до декабря 2012 года.
Ситуацию, которую наблюдают операторы, это устойчивые тенденции стагнации, сложившиеся ранее, но укрепившиеся в 2012 году. Так в 2012 году сформировалась определенная ситуация, когда одновременно друг на друга влияют взаимоисключающие факторы, тормозящие рынок.
1. Учитывая «сильное» снижение спроса на «крупные» объекты, количество которых на рынке предложения в 2012 году значительно увеличилось по причине дорогостоящего содержания квартир, круг замыкается. Поскольку отсутствие движений в данном сегменте автоматически влияет на дальнейшие покупки более доступного жилья (1-о комнатные, 2-х комнатные квартиры).
2. В ситуации, когда рынок опирается на возможности внутренних потребителей он пребывает в состоянии между «молотом» и «наковальней» т.е ожидания по ценовой политике продавцов никак не совпадает с возможностями и ожиданиями местных потребителей, что так же является взаимоисключающим фактором, который тормозит рынок.
3. Другой взаимоисключающий фактор, тормозящий рынок- это вывоз того же самого капитала за рубеж, когда «удачно продав» свое жилье продавец, выезжает со своей семьей на ПМЖ в другие страны и соответственно не приобретает недвижимость в Кишиневе, а стремится обосноваться по месту за рубежом. По нашим наблюдениям до 50% собственников продают жилье с целью окончательного выезда за рубеж.
На вторичном рынке жилья средняя цена держится на уровне 600 евро за кв.м. с небольшими колебаниями в зависимости от того, сделки по каким квартирам преобладали в том или ином месяце. Цены на жилую недвижимость снизились, в среднем от 2- 7 %. Данное снижение с одной стороны идет от общей тенденции к удешевлению квартир и снижения спроса, с другой, со снижением курса евро по отношению к доллару, особенно наглядно в летний период. С начала года снижение цен в евро составило примерно до 10% (на однокомнатные квартиры на 5%, на трехкомнатные 10%). В то же время наши соотечественники выезжающие за рубеж на ПМЖ и имеющие намерение приобрести недвижимость за доллары США столкнулись во второй половине 2012 года с ситуацией, когда продавая в Кишиневе недвижимость за евро они были вынуждены искусственно поднимать цену компенсируя потерю от курсовой разницы, к данной ситуации рынок не был готов.
Рынок первичного жилья
Прошедший 2012 год на рынке новостроек, фактически мало чем отличается от предыдущего периода времени. Но одним из главных моментов, который необходимо отметить, что строительные компании стали более внимательно относиться к взятым на себя обязательствам. Это отражается не только на соблюдение обязательств по срокам сдачи объектов недвижимости в эксплуатацию, но и на многих юридических и финансовых аспектах контрактных основ и обязательств, заключенных с дольщиками в строительство домов, где инвестор, может чувствовать себя, более защищено. Тем не менее, с другой стороны, показатели сделок по купле-продаже квартир довольно низкие, оставаясь примерно на том же уровне, что и предыдущие года. Это связанно с отсутствием прямых инвестиций в недвижимое имущество со стороны населения. Различный уровень скидок, определенных программ инвестирования, условия оплаты на сегодняшний день, может быть, достаточно приемлемым для покупателя. Строительные компании готовы вести диалог в данном направлении и рассматривать любые предложения с инвесторами. Застройщики стали более гибкими.
Снижение объемов ввода жилья в столице является уже традиционным в последние кризисные года для экономики. Что можно рассматривать как прямое следствие возникших в кризисный период проблем с ликвидностью. В соответствии с данными Национального Бюро Статистики за период январь-сентябрь 2012 года было введено в эксплуатацию 1567 новых квартир, общей площадью 203,2 тыс. м2, что составляет 72,9% от общих площадей аналогичного периода 2011 года. Восстановление строительной отрасли и вывод на реализацию новых проектов происходит медленными темпами. Строительные компании несут сегодня повышенные риски по окупаемости запланированных строительных объектов недвижимого имущества.
Очень важно отметить, что на рынке первичного жилья осталось не столь много состоятельных игроков. На сегодняшний день не многие могут похвастаться финансовой состоятельность и безупречной репутацией.
Что касается же ценовой политики на рынке первичного жилья, то следует отметить, что средняя цена квадратного метра в новостройке колеблется на том же уровне 500-650 евро, в зависимости от основных факторов, влияющих на ценообразование. Это делает рынок первичного жилья более привлекательным по сравнению со вторичным рынком жилья. Важно, что новые решения, которые были предприняты в предыдущий год строительными компаниями, по снижению квадратуры площадей квартир, уже находят своего покупателя на сегодняшнем рынке. Увеличилось количество 1-а комнатных квартир средней площадью 33-40 м2, и 2-х комнатных квартир со средней площадью 44-55 м2 составляющие в совокупности около 80% удельного веса всего жилого проекта новостроя. Соответственно сократился удельный вес 3-х комнатных квартир до 20% от общего количества квартир, также сократилась и площадь 3-х комнатных квартир до 73-85 м2. Следует отметить, что произошло увеличение количества квартир в проекте, а также увеличилось количество граждан и количество автомашин на общую площадь жилого новостроя и его дворового хозяйства. Хотя не так давно это были, всего лишь проекты, которые находились на уровне строительства.
Средняя стоимость 1 кв.м. по районам.
Район
Средняя стоимость 1м2, €
1. Ботаника
680,0
2. Буюканы
650,0
3. Дурлешть
490,0
4. Рышкновка
690,0
5. Пошта Веке
530,0
6. Центр
850,0
7. Телецентр
650,0
8. Чекань
600,0
Рынок найма жилой недвижимости.
2012 год в целом не принес особых изменений на рынке найма жилой недвижимости. Практически на прежнем уровне остались по отношению к 2011 году, как количество предложений, так и цена найма. Если следовать разделению жилья по классификации, то жилье разделяется на социальное жилье или эконом-класса и жилье премиум или бизнес-класса. Как и раньше, наибольшим спросом пользуется жилье, точнее квартиры типовых планировок, расположенные в спальных районах, с развитой инфраструктурой. Самые востребованные из них это 1 и 2-х комнатные квартиры. Трех комнатные квартиры, из-за высоких расходов на коммунальные услуги сдаются тяжелее, спрос на них низкий или сдаются они по той же цене, что и 2-х комнатные. По особому, стоит отметить квартиры которые сдаются в новостройках. Многие из них не относятся к жилью премиум-класса, но и отнести их к жилью эконом-класса тоже нельзя. Это квартиры большей площади, как правило, с хорошим качественным ремонтом, новой бытовой техникой и автономным отоплением. Дома оснащены часто подземным паркингом и охраняемой территорией. Цена найма на такие квартиры, конечно выше, и соответственно на данный сегмент сформировался самостоятельный достаточный спрос.
Что касается жилья второй категории, премиум или бизнес-класса, то сдаются они по-прежнему с трудом. Тут также можно разделить этот тип жилья на две под категории. К первому можно отнести квартиры и пентхаусы в элитных жилых комплексах-новостройках, расположенных чаще всего в престижных центральных районах города. Ко второй относят частные дома в престижном секторе, чаще всего в центральной части и вокруг парка и озера Валя Морилор, вокруг парка дендрария на Буюканах.
Элитные квартиры и пентхаусы чаще всего снимают отечественные бизнесмены и топ-менеджеры компаний, инвесторы-бизнесмены. Частные дома снимают иностранные государственные представительства и структуры, а также крупные частные предприятия и компании. К такому типу жилья предъявляют очень высокие требования, но и цена на них исчисляется тысячами евро в месяц, не считая расходов на содержание.
Как всегда пик активности на рынке найма жилья пришелся на конец лета, начало осени. Это связано в большей мере с началом учебного года. Именно в это время можно сдать квартиру, жилье по выгодной цене, так как студенты - наиболее видная и активная категория нанимателей, проявляют активность именно в эти месяцы года. Иностранные студенты тоже являются выгодными клиентами. Часто они снимают жилье не менее чем на год, могут заплатить на несколько месяцев вперед, практически не торгуясь.
В итоге, можно сказать, что рынок найма жилой недвижимости остался на прежнем уровне. Уровень инфляции и колебания курса валют не повлияли сильно на этот сегмент рынка недвижимости. Но цены несущественно все-таки снизились - сказались негативные последствия засухи 2012 года и слабое экономическое развитие этого года.
В 2012 году средние цены по долгосрочному найму на 1, 2, 3-х комнатные квартиры эконом-класса в мун. Кишинэу составили соответственно:
- 1-комнатные 130-180 €
- 2-комнатные 150-200 €
- 3-комнатные 200-230 €
Цены на найм на квартиры в новостройках повышенной комфортности по долгосрочному найму колеблется в пределах 350 € в месяц за 2-х комнатную квартиру площадью 70-80 квм., и около 500 € за 3-х комнатную, где площадь не менее 100 кв.м.
Остался на прежнем уровне, спрос на краткосрочный найм (сроком до 1 месяца). Правда уровень цен по краткосрочному найму несколько превышает уровень цен по долгосрочному найму.
Уровень цен на элитное жилье бизнес или премиум класса остаются очень высокими. Очень часто цена на них начинается от 1000 евро. Элитные дома в частном секторе сдаются за 2000-2500 €. Но бывают цены и гораздо выше.
Следует отметить, что рынок найма жилой недвижимости у нас не достаточно развит, услуги по нему довольно ограничены как в плане сервиса, так и в плане защиты и гарантий. По-прежнему большинство доходов не декларируются. Значительная часть сделок по найму жилья проходит напрямую между владельцем жилья и нанимателем без заключения официального договора найма и, соответственно, без уплаты налогов и большая часть этого бизнеса остается в тени. С другой стороны, государству стоит развивать так называемый институт арендного или наемного жилья, по опыту некоторых развитых западных стран. Речь идет о стимулирование частных застройщиков на строительство и само-строительство государством жилья предназначенного исключительно для сдачи в наем. Цена найма данного жилья значительно ниже, что позволит молодым семьям и специалистам полноценно жить и работать, так как на данный момент большинство из них не могут себе позволить снимать полноценную квартиру. Появление такой недвижимости способствовало бы выходу из тени рынку найма жилья, обеспечило прозрачность ценообразования, сократило бы число семей нуждающихся в улучшении жилищных условий и обеспечило бы приток рабочей силы из других регионов страны.
Рынок земельных участков и индивидуальных жилых домов
2012 год не принес никаких заметных изменений на рынке недвижимости - ситуация стабильная, но это скорее стабильность застоя.
На рынке земельных участков изменений по ценообразованию не наблюдалось. Цены остались на уровне 2011 года. Рынок земельных участков продолжал пребывать в состоянии стагнации и даже сезонные факторы практически не отразились на спросе. В период кризиса перестали действовать традиционные схемы, когда зимой и летом наблюдалось сезонное затишье, а весной и осенью оживление.
Всплески активности на рынке, которые обеспечивали гастарбайтеры, приезжающие на праздники и в отпуск, остались в прошлом. Произошла переориентация рынка на внутренний спрос, отличающийся низкой платежеспособностью. Предложение на рынке земельных участков значительно увеличилось, в то время как спрос сильно снизился. Покупатели заняли выжидательную позицию. В целом по рынку отмечается рост предложений и резкое снижение спроса. Некоторое оживление внесли земельные аукционы, проводимые Примэрией. Правда, их было немного, и последний состоялся в июне прошлого года. Аукционные начальные цены к удивлению были в несколько раз ниже рыночных, и это, несомненно, подстегивало торги. Тем не менее, даже при такой выгодной конъюнктуре, часть участков оставалась невостребованной, другая часть участков по разным причинам снималась с аукциона.
Даже в самых востребованных районах города спрос на рынке земельных участков не растёт. Рынок насыщен предложениями, которые опережают уровень спроса. Сегодня рынок перестал быть спекулятивным, стал консервативным и низко доходным, как и подобает рынку с невысокими рисками. Создалось такое впечатление, что рынок «вымер», нет ни покупателей, ни продавцов.
Ситуация на рынке жилых домов 2012 года существенным образом не изменилась, по сравнению с 2011 годом. Также наблюдается переизбыток предложений и отсутствие спроса. На сегодняшний день спрос на рынке жилых домов крайне минимизировался. К тому же последние несколько лет рынок жилых домов пребывает в состоянии перманентного кризиса, что также сказывается на спросе и ценах
Рынок дачных участков и строений
В 2012 году рынок недвижимости дачных участков и дачных участков со строениями сохранил тенденцию последних лет - снижение спроса при увеличении количества предложений. Отсутствие спроса для данного класса недвижимости объясняется высокой инвестиционной составляющей и неопределенностью перспектив развития не только данного направления рынка недвижимости но и экономики страны в целом. Продолжающиеся уже 4 года снижение цен на дачные участки и участки со строениями полностью исключило их приобретение в качестве инвестиций на будущее. В основном это относится к незастроенным участкам и участкам со строениями с низкой степенью готовности. Следует отметить, что на пригодные готовые капитальные дома для постоянного проживания в ценовом диапазоне 10-20 тыс. евро спрос существует. Покупатели данного рода недвижимости - люди, продающие недвижимость в городе и взамен приобретающие за городом более дешевое жилье с участком земли. Они совершают данную операцию с целью получения доплаты. Несмотря на конкуренцию со стороны домов с участками, расположенных непосредственно в населенных пунктах вблизи Кишинева с более развитой инфраструктурой, спрос на дома с участками, расположенными в садово-огородных товариществах в вышеуказанном ценовом диапазоне сопоставим со спросом на недвижимость в самом Кишиневе. Это относится к садово-огородническим товариществам, расположенных в непосредственной близости к Кишиневу с более-менее развитой инфраструктурой т.е с сопоставимой инфраструктурой населенных пунктов, расположенных на таком же расстоянии от Кишинева. Другими словами это садово-огороднические товарищества с инфраструктурой, пригодной для постоянного проживания. Дачные участки и участки со строениями, расположенные в садово-огороднических товариществах не приспособленных для постоянного проживания в настоящее время фактически не востребованы. Судьба этих садово-огороднических товариществ не определена. В будущем не исключено, что 1-ая категория садово-огороднических товариществ примет статус населенных пунктов , а вторая так и останется с дачным назначением.
Анализируя данные по продажам за 2012 г. можно констатировать, что снижение спроса на земельные участки и земельные участки со строениями с низкой степенью готовности превысило более чем в два раза снижение спроса на недвижимость в целом по мун. Кишинэу. Другими словами, если цены на квартиры в Кишиневе с начала 2011 г. понизились не более чем на 10 %, то снижение цен на участки и участки со строениями с низкой степенью готовности, составляет приблизительно 20 %.
Аналогичная ситуация складывается и в отношении готовых домов с участками, расположенными в садово-огородных товариществах в ценовой категории свыше 40 тыс. евро, спрос на которые также резко сократился.
Относительно спроса на готовые дома с участками в ценовой категории до 20 тыс. евро, расположенных в пригодных для проживания садово-огороднических товариществах, то он сопоставим со спросом на квартиры в Кишиневе. Соответственно, снижение цен на такие дома приблизительно совпадает со снижением до 10 % цен на жилье в Кишиневе.
Рынок коммерческой недвижимости.
В настоящее время, под влиянием последствий глобального экономического кризиса, рынок отечественной недвижимости, в частности, коммерческой, переживает нелегкие времена. Все эксперты схожи во мнении о том, что эти последствия недооценили. Как мы все помним Молдова, в отличие от западных стран, не сразу и не столь сильно, в силу ряда причин, почувствовала их на себе. Но необходимо отметить, что они приобретают довольно затяжной и специфический характер. Это не может не сказываться на рынке недвижимости в целом и, особенно, коммерческой недвижимости в частности. Рынок коммерческой недвижимости, как лакмусовая бумажка, является индикатором уровня деловой активности и состояния экономики страны в целом.
Среди основных факторов, ведущих к низкому уровню спроса, наиболее значимы следующие: во-первых, сокращение доходов частного бизнеса (на котором, в основном, и базируется спрос на коммерческую недвижимость); во-вторых, снижением доходности от инвестиций в недвижимость относительно вложения денежных средств в прочие виды активов.
Если ранее объем спроса существенно превышал предложение, формируя тем самым «рынок продавца», то в последние уже четыре года в целом и в 2012 году в частности на рынке недвижимости наблюдается принципиально иная ситуация: резко сократился спрос со стороны покупателей/нанимателей коммерческой недвижимости. Они под влиянием сокращения доходов оставили пустующими квадратные метры, по причине поиска более скромных условий или же в окончательном прекращении собственной деятельности. Одновременно со снижением покупательского спроса, на рынке начался рост вторичного предложения. В итоге возникшего дисбаланса спроса и предложения рынок вошел (и находится в нем сейчас) в нетипичное для него состояние «рынок покупателя», на котором условия диктует покупатель недвижимости, продавец же старается подстроиться под сложившиеся критерии спроса.
Предложение превышает спрос, однако рынок не замер полностью - наступило благоприятное время для нанимателей, когда впервые за долгие годы появился адекватный объем вакантного предложения, а собственники объектов, наконец, стали более лояльны к нанимателям и покупателям, предлагая всевозможные скидки и дополнительные бонусы.
Отличительная черта рынка недвижимости в 2012 году является «плавучесть» ставок найма. Владельцы объектов предпочитают не озвучивать фиксированных цен, а корректировать их уровень в процессе переговоров с непосредственным нанимателем, соглашаясь на значительные уступки в пользу клиента (скидки, бонусы) с целью его удержания. Таким образом, под влиянием экономического кризиса наймодатели находятся в зависимости от нанимателей.
Офисная недвижимость.
Состояние рынка офисной недвижимости, это в определенной степени, показатель уровня деловой активности города, региона, а, следовательно, своеобразный барометр состояния его экономики. За 2012 год не произошло какого-либо значимого снижения ставок найма на офисную недвижимость всех классов: от престижного класса «А» до «эконом - класса». Крупный бизнес, на который, главным образом, делают ставку владельцы бизнес-центров и офисных комплексов элитной категории, сильнее всего пострадал от кризисных явлений последних лет. Так в результате сокращения прибыли от собственной деятельности, увеличения затрат, повлекших как прекращение деятельности по некоторым направлениям, так и определенную корректировку стратегий развития, потенциальные наниматели элитной офисной недвижимости оказались не вполне платежеспособными. Как следствие, наймодатели вынуждены делать ставку на средний и малый бизнес, а значит - уступать в цене. Ситуация привела к тому, что в отдельных случаях наймодатели готовы сдавать свои объекты практически по цене эксплуатации, чтобы привлечь нанимателя, хотя бы на какой-то процент сдаваемых площадей и, по крайней мере, не работать в убыток.
В столице, не говоря уже о регионах страны, все еще остается достаточное количество пустующих офисных помещений. Большинство собственников соглашались принять условия нанимателей: пойти на снижение ставки найма от заявленного уровня, выполнить отделку помещения за свой счет, предоставить каникулы по оплате найма и/или последующей компенсации расходов нанимателя за выполненную отделку.
Как и в предыдущем году, определенным уровнем повышенного спроса пользовались небольшие помещения площадью 50-80 кв. м. Средняя цена продажи офисных помещений 700 -1150 евро за кв. м, в зависимости от площади и месторасположения. Средняя цена найма вирирует в пределах 10-13 евро за 1 м2 в месяц, также в зависимости от расположения, оснащенности, парковочных мест и т. д.
Торговая недвижимость
Большая часть населения предпочитает крупные торговые центры по отношению к мелким магазинчикам. Основной причиной этого является возможность купить сразу большое количество различных товаров в одном месте, высокое качество обслуживания и относительно более низкие цены. Кроме того, сейчас все чаще крупные торговые центры предоставляют и развлекательные услуги.
Современный рынок коммерческой недвижимости диктует свои нормы торговых центров. Торговые центры должны быть достаточно просторными, располагаться в удобном районе, иметь необходимую и просторную парковку. Кроме того, каждый центр должен быть основан на нескольких элементах из ряда основных типов магазинов: мебельные, продуктовые, магазины электроники, товары для детей или для дома. Кроме того, в торговом центре должны быть площади под аренду офисов, развлекательная зона и зона питания.
Что касается небольших торговых помещений, то необходимо отметить, что на рынке до сих пор практически отсутствуют ликвидные объекты, расположенные на центральных улицах с высоким людским трафиком, что оказывает негативное влияние на уровень продаж в данном секторе недвижимого имущества. Владельцы таких объектов понимают легкость потенциальной продажи такого объекта по реальной рыночной цене в силу его дефицита на рынке и либо не продают его, получая стабильный текущий доход от сдачи в наем, либо запрашивают сильно завышенную цену, что опять же зачастую ведет к невысокой вероятности реализации. Все еще сохраняется относительно высокий спрос на помещения небольшой площади, а именно 50-150 м2. В структуре спроса превалирует спрос на помещения под продовольственные магазины, бутики и аптеки.
Что касается стоимости торговых помещений, то в 2012 году практически не наблюдалось каких-либо весомых ценовых колебаний по сравнению с 2011 годом. Как всегда самый дорогой квадратный метр расположен на главной улице города бул. Штефана чел Маре в пределах улиц Пушкина и Измаил. Цена 1 м2 может достигать 5000-6000 евро в зависимости от конкретного места, площади, парадного входа в помещение. Наивысшие ставки найма 45-60 евро за 1 м2 в месяц.
Стоимости центральных развязок районов города таких, например, как пересечение улиц Киевская и А. Руссо или бул. Дечебал и бул. Дачия составляют 1500-2500 евро за 1 м2, также в зависимости от вышеуказанных факторов. Стоимость найма 14-25 евро за 1м2 в месяц.
Стоимость торговых помещений на периферийных улицах составляла в 2012 году 650-1000 евро за 1м2. Стоимость найма 7-10 евро за 1м2 в месяц.
В крупных торговых центрах цена торговых площадей составляла от 800 до 2200 евро в зависимости от этажа и месторасположения. Стоимость найма 15-35 евро за 1м2 в месяц.
Производственно-складская недвижимость
В целом, на рынке производственной недвижимости наблюдаются тенденции пониженного спроса близкого к нулю. Единственным сегментом, на который существует вялый, но, тем не менее, стабильный спрос, - это складские помещения небольшой площади, преимущественно для хранения продуктов питания. В зависимости от порядка организации бизнеса и в частности логистики, предприниматели стараются либо покупать (строить), либо брать в наем такие объекты. Желающие организовать собственное производство, предпочтительнее приобрести недвижимость в собственность, а не зависеть от воли наймодателя. Наличие собственного помещения повышает статус, позволяет не зависеть от изменений платы за наем, дает возможность заложить недвижимость в банке и получить кредит на развитие бизнеса.
При этом рынок производственно-складской недвижимости в ближайшие 2-3 года видится не самым перспективным. Рост спроса на него прекратился с первыми признаками экономического кризиса еще в 2009 году.
Рынок производственно-складских помещений представлен в основном старыми объектами, которые зачастую требуют реконструкции, имеют изношенное оборудование и коммуникации (либо без таковых). Фактором, влияющим на увеличение стоимости производственного или складского объекта, является наличие действующего технологического оборудования и коммуникаций: ж/д тупики, кран-балки, пандусы, газо и трубопроводы, подъемные механизмы и другие варианты дополнительного оборудования.
Попытки продажи полуразвалившихся строений без специального оборудования с необходимостью восстановления систем жизнеобеспечения постепенно уходят в прошлое. Собственники подобных зданий или помещений стараются продать объект по максимальной цене. Для этого они стараются улучшить качественные характеристики объектов:
1. Благоустройство территории, п
ЗА 2012 ГОД*
Рынок недвижимости вторичного жилья Кишинева аналогичен с ситуацией, которая сложилась в предыдущие 2 года. Традиционные показатели по рынку вторичного жилья остались практически на тех же позициях, что и в 2010 и 2011 годах, но эти показатели охарактеризовали общую ситуацию на рынке как стабильную, выжидательную. Особенно с точки зрения прогнозирования рынка недвижимости. Почему операторы рынка недвижимости с неуверенностью смотрят на прогнозы, особенно на долгосрочною перспективу? Да потому, что только традиционно устойчивый спрос или отсутствие спроса может сделать прогноз наиболее вероятным.
Положительная динамика активности рынка зимой (январь, февраль), сменилась снижением активности в весенний период на вторичном рынке жилья. И действительно, опираясь на данные ГП "Кадастру", в целом в первом квартале зарегистрировано на 7% больше договоров о купле-продаже недвижимости, чем в тот же период предыдущего года. В январе - свыше 10830 транзакций, тогда как в феврале - 9565сделок, в марте заключено немногим более- 9280 сделок по купле-продаже недвижимости. Количество сделок с недвижимостью повысилось на 10,3%, что составило 49670 сделок за первые два месяца 2012 года по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.
В марте заключено на 6,8% меньше сделок с жильем, чем в аналогичный период прошлого года, таким образом, после семи месяцев неуклонного роста с июля 2011 по март 2012 года количества сделок с недвижимостью (купля-продажа, наследование, дарение и т.д.) был отмечен спад. Данная тенденция сохранилась до декабря 2012 года.
Ситуацию, которую наблюдают операторы, это устойчивые тенденции стагнации, сложившиеся ранее, но укрепившиеся в 2012 году. Так в 2012 году сформировалась определенная ситуация, когда одновременно друг на друга влияют взаимоисключающие факторы, тормозящие рынок.
1. Учитывая «сильное» снижение спроса на «крупные» объекты, количество которых на рынке предложения в 2012 году значительно увеличилось по причине дорогостоящего содержания квартир, круг замыкается. Поскольку отсутствие движений в данном сегменте автоматически влияет на дальнейшие покупки более доступного жилья (1-о комнатные, 2-х комнатные квартиры).
2. В ситуации, когда рынок опирается на возможности внутренних потребителей он пребывает в состоянии между «молотом» и «наковальней» т.е ожидания по ценовой политике продавцов никак не совпадает с возможностями и ожиданиями местных потребителей, что так же является взаимоисключающим фактором, который тормозит рынок.
3. Другой взаимоисключающий фактор, тормозящий рынок- это вывоз того же самого капитала за рубеж, когда «удачно продав» свое жилье продавец, выезжает со своей семьей на ПМЖ в другие страны и соответственно не приобретает недвижимость в Кишиневе, а стремится обосноваться по месту за рубежом. По нашим наблюдениям до 50% собственников продают жилье с целью окончательного выезда за рубеж.
На вторичном рынке жилья средняя цена держится на уровне 600 евро за кв.м. с небольшими колебаниями в зависимости от того, сделки по каким квартирам преобладали в том или ином месяце. Цены на жилую недвижимость снизились, в среднем от 2- 7 %. Данное снижение с одной стороны идет от общей тенденции к удешевлению квартир и снижения спроса, с другой, со снижением курса евро по отношению к доллару, особенно наглядно в летний период. С начала года снижение цен в евро составило примерно до 10% (на однокомнатные квартиры на 5%, на трехкомнатные 10%). В то же время наши соотечественники выезжающие за рубеж на ПМЖ и имеющие намерение приобрести недвижимость за доллары США столкнулись во второй половине 2012 года с ситуацией, когда продавая в Кишиневе недвижимость за евро они были вынуждены искусственно поднимать цену компенсируя потерю от курсовой разницы, к данной ситуации рынок не был готов.
Рынок первичного жилья
Прошедший 2012 год на рынке новостроек, фактически мало чем отличается от предыдущего периода времени. Но одним из главных моментов, который необходимо отметить, что строительные компании стали более внимательно относиться к взятым на себя обязательствам. Это отражается не только на соблюдение обязательств по срокам сдачи объектов недвижимости в эксплуатацию, но и на многих юридических и финансовых аспектах контрактных основ и обязательств, заключенных с дольщиками в строительство домов, где инвестор, может чувствовать себя, более защищено. Тем не менее, с другой стороны, показатели сделок по купле-продаже квартир довольно низкие, оставаясь примерно на том же уровне, что и предыдущие года. Это связанно с отсутствием прямых инвестиций в недвижимое имущество со стороны населения. Различный уровень скидок, определенных программ инвестирования, условия оплаты на сегодняшний день, может быть, достаточно приемлемым для покупателя. Строительные компании готовы вести диалог в данном направлении и рассматривать любые предложения с инвесторами. Застройщики стали более гибкими.
Снижение объемов ввода жилья в столице является уже традиционным в последние кризисные года для экономики. Что можно рассматривать как прямое следствие возникших в кризисный период проблем с ликвидностью. В соответствии с данными Национального Бюро Статистики за период январь-сентябрь 2012 года было введено в эксплуатацию 1567 новых квартир, общей площадью 203,2 тыс. м2, что составляет 72,9% от общих площадей аналогичного периода 2011 года. Восстановление строительной отрасли и вывод на реализацию новых проектов происходит медленными темпами. Строительные компании несут сегодня повышенные риски по окупаемости запланированных строительных объектов недвижимого имущества.
Очень важно отметить, что на рынке первичного жилья осталось не столь много состоятельных игроков. На сегодняшний день не многие могут похвастаться финансовой состоятельность и безупречной репутацией.
Что касается же ценовой политики на рынке первичного жилья, то следует отметить, что средняя цена квадратного метра в новостройке колеблется на том же уровне 500-650 евро, в зависимости от основных факторов, влияющих на ценообразование. Это делает рынок первичного жилья более привлекательным по сравнению со вторичным рынком жилья. Важно, что новые решения, которые были предприняты в предыдущий год строительными компаниями, по снижению квадратуры площадей квартир, уже находят своего покупателя на сегодняшнем рынке. Увеличилось количество 1-а комнатных квартир средней площадью 33-40 м2, и 2-х комнатных квартир со средней площадью 44-55 м2 составляющие в совокупности около 80% удельного веса всего жилого проекта новостроя. Соответственно сократился удельный вес 3-х комнатных квартир до 20% от общего количества квартир, также сократилась и площадь 3-х комнатных квартир до 73-85 м2. Следует отметить, что произошло увеличение количества квартир в проекте, а также увеличилось количество граждан и количество автомашин на общую площадь жилого новостроя и его дворового хозяйства. Хотя не так давно это были, всего лишь проекты, которые находились на уровне строительства.
Средняя стоимость 1 кв.м. по районам.
Район
Средняя стоимость 1м2, €
1. Ботаника
680,0
2. Буюканы
650,0
3. Дурлешть
490,0
4. Рышкновка
690,0
5. Пошта Веке
530,0
6. Центр
850,0
7. Телецентр
650,0
8. Чекань
600,0
Рынок найма жилой недвижимости.
2012 год в целом не принес особых изменений на рынке найма жилой недвижимости. Практически на прежнем уровне остались по отношению к 2011 году, как количество предложений, так и цена найма. Если следовать разделению жилья по классификации, то жилье разделяется на социальное жилье или эконом-класса и жилье премиум или бизнес-класса. Как и раньше, наибольшим спросом пользуется жилье, точнее квартиры типовых планировок, расположенные в спальных районах, с развитой инфраструктурой. Самые востребованные из них это 1 и 2-х комнатные квартиры. Трех комнатные квартиры, из-за высоких расходов на коммунальные услуги сдаются тяжелее, спрос на них низкий или сдаются они по той же цене, что и 2-х комнатные. По особому, стоит отметить квартиры которые сдаются в новостройках. Многие из них не относятся к жилью премиум-класса, но и отнести их к жилью эконом-класса тоже нельзя. Это квартиры большей площади, как правило, с хорошим качественным ремонтом, новой бытовой техникой и автономным отоплением. Дома оснащены часто подземным паркингом и охраняемой территорией. Цена найма на такие квартиры, конечно выше, и соответственно на данный сегмент сформировался самостоятельный достаточный спрос.
Что касается жилья второй категории, премиум или бизнес-класса, то сдаются они по-прежнему с трудом. Тут также можно разделить этот тип жилья на две под категории. К первому можно отнести квартиры и пентхаусы в элитных жилых комплексах-новостройках, расположенных чаще всего в престижных центральных районах города. Ко второй относят частные дома в престижном секторе, чаще всего в центральной части и вокруг парка и озера Валя Морилор, вокруг парка дендрария на Буюканах.
Элитные квартиры и пентхаусы чаще всего снимают отечественные бизнесмены и топ-менеджеры компаний, инвесторы-бизнесмены. Частные дома снимают иностранные государственные представительства и структуры, а также крупные частные предприятия и компании. К такому типу жилья предъявляют очень высокие требования, но и цена на них исчисляется тысячами евро в месяц, не считая расходов на содержание.
Как всегда пик активности на рынке найма жилья пришелся на конец лета, начало осени. Это связано в большей мере с началом учебного года. Именно в это время можно сдать квартиру, жилье по выгодной цене, так как студенты - наиболее видная и активная категория нанимателей, проявляют активность именно в эти месяцы года. Иностранные студенты тоже являются выгодными клиентами. Часто они снимают жилье не менее чем на год, могут заплатить на несколько месяцев вперед, практически не торгуясь.
В итоге, можно сказать, что рынок найма жилой недвижимости остался на прежнем уровне. Уровень инфляции и колебания курса валют не повлияли сильно на этот сегмент рынка недвижимости. Но цены несущественно все-таки снизились - сказались негативные последствия засухи 2012 года и слабое экономическое развитие этого года.
В 2012 году средние цены по долгосрочному найму на 1, 2, 3-х комнатные квартиры эконом-класса в мун. Кишинэу составили соответственно:
- 1-комнатные 130-180 €
- 2-комнатные 150-200 €
- 3-комнатные 200-230 €
Цены на найм на квартиры в новостройках повышенной комфортности по долгосрочному найму колеблется в пределах 350 € в месяц за 2-х комнатную квартиру площадью 70-80 квм., и около 500 € за 3-х комнатную, где площадь не менее 100 кв.м.
Остался на прежнем уровне, спрос на краткосрочный найм (сроком до 1 месяца). Правда уровень цен по краткосрочному найму несколько превышает уровень цен по долгосрочному найму.
Уровень цен на элитное жилье бизнес или премиум класса остаются очень высокими. Очень часто цена на них начинается от 1000 евро. Элитные дома в частном секторе сдаются за 2000-2500 €. Но бывают цены и гораздо выше.
Следует отметить, что рынок найма жилой недвижимости у нас не достаточно развит, услуги по нему довольно ограничены как в плане сервиса, так и в плане защиты и гарантий. По-прежнему большинство доходов не декларируются. Значительная часть сделок по найму жилья проходит напрямую между владельцем жилья и нанимателем без заключения официального договора найма и, соответственно, без уплаты налогов и большая часть этого бизнеса остается в тени. С другой стороны, государству стоит развивать так называемый институт арендного или наемного жилья, по опыту некоторых развитых западных стран. Речь идет о стимулирование частных застройщиков на строительство и само-строительство государством жилья предназначенного исключительно для сдачи в наем. Цена найма данного жилья значительно ниже, что позволит молодым семьям и специалистам полноценно жить и работать, так как на данный момент большинство из них не могут себе позволить снимать полноценную квартиру. Появление такой недвижимости способствовало бы выходу из тени рынку найма жилья, обеспечило прозрачность ценообразования, сократило бы число семей нуждающихся в улучшении жилищных условий и обеспечило бы приток рабочей силы из других регионов страны.
Рынок земельных участков и индивидуальных жилых домов
2012 год не принес никаких заметных изменений на рынке недвижимости - ситуация стабильная, но это скорее стабильность застоя.
На рынке земельных участков изменений по ценообразованию не наблюдалось. Цены остались на уровне 2011 года. Рынок земельных участков продолжал пребывать в состоянии стагнации и даже сезонные факторы практически не отразились на спросе. В период кризиса перестали действовать традиционные схемы, когда зимой и летом наблюдалось сезонное затишье, а весной и осенью оживление.
Всплески активности на рынке, которые обеспечивали гастарбайтеры, приезжающие на праздники и в отпуск, остались в прошлом. Произошла переориентация рынка на внутренний спрос, отличающийся низкой платежеспособностью. Предложение на рынке земельных участков значительно увеличилось, в то время как спрос сильно снизился. Покупатели заняли выжидательную позицию. В целом по рынку отмечается рост предложений и резкое снижение спроса. Некоторое оживление внесли земельные аукционы, проводимые Примэрией. Правда, их было немного, и последний состоялся в июне прошлого года. Аукционные начальные цены к удивлению были в несколько раз ниже рыночных, и это, несомненно, подстегивало торги. Тем не менее, даже при такой выгодной конъюнктуре, часть участков оставалась невостребованной, другая часть участков по разным причинам снималась с аукциона.
Даже в самых востребованных районах города спрос на рынке земельных участков не растёт. Рынок насыщен предложениями, которые опережают уровень спроса. Сегодня рынок перестал быть спекулятивным, стал консервативным и низко доходным, как и подобает рынку с невысокими рисками. Создалось такое впечатление, что рынок «вымер», нет ни покупателей, ни продавцов.
Ситуация на рынке жилых домов 2012 года существенным образом не изменилась, по сравнению с 2011 годом. Также наблюдается переизбыток предложений и отсутствие спроса. На сегодняшний день спрос на рынке жилых домов крайне минимизировался. К тому же последние несколько лет рынок жилых домов пребывает в состоянии перманентного кризиса, что также сказывается на спросе и ценах
Рынок дачных участков и строений
В 2012 году рынок недвижимости дачных участков и дачных участков со строениями сохранил тенденцию последних лет - снижение спроса при увеличении количества предложений. Отсутствие спроса для данного класса недвижимости объясняется высокой инвестиционной составляющей и неопределенностью перспектив развития не только данного направления рынка недвижимости но и экономики страны в целом. Продолжающиеся уже 4 года снижение цен на дачные участки и участки со строениями полностью исключило их приобретение в качестве инвестиций на будущее. В основном это относится к незастроенным участкам и участкам со строениями с низкой степенью готовности. Следует отметить, что на пригодные готовые капитальные дома для постоянного проживания в ценовом диапазоне 10-20 тыс. евро спрос существует. Покупатели данного рода недвижимости - люди, продающие недвижимость в городе и взамен приобретающие за городом более дешевое жилье с участком земли. Они совершают данную операцию с целью получения доплаты. Несмотря на конкуренцию со стороны домов с участками, расположенных непосредственно в населенных пунктах вблизи Кишинева с более развитой инфраструктурой, спрос на дома с участками, расположенными в садово-огородных товариществах в вышеуказанном ценовом диапазоне сопоставим со спросом на недвижимость в самом Кишиневе. Это относится к садово-огородническим товариществам, расположенных в непосредственной близости к Кишиневу с более-менее развитой инфраструктурой т.е с сопоставимой инфраструктурой населенных пунктов, расположенных на таком же расстоянии от Кишинева. Другими словами это садово-огороднические товарищества с инфраструктурой, пригодной для постоянного проживания. Дачные участки и участки со строениями, расположенные в садово-огороднических товариществах не приспособленных для постоянного проживания в настоящее время фактически не востребованы. Судьба этих садово-огороднических товариществ не определена. В будущем не исключено, что 1-ая категория садово-огороднических товариществ примет статус населенных пунктов , а вторая так и останется с дачным назначением.
Анализируя данные по продажам за 2012 г. можно констатировать, что снижение спроса на земельные участки и земельные участки со строениями с низкой степенью готовности превысило более чем в два раза снижение спроса на недвижимость в целом по мун. Кишинэу. Другими словами, если цены на квартиры в Кишиневе с начала 2011 г. понизились не более чем на 10 %, то снижение цен на участки и участки со строениями с низкой степенью готовности, составляет приблизительно 20 %.
Аналогичная ситуация складывается и в отношении готовых домов с участками, расположенными в садово-огородных товариществах в ценовой категории свыше 40 тыс. евро, спрос на которые также резко сократился.
Относительно спроса на готовые дома с участками в ценовой категории до 20 тыс. евро, расположенных в пригодных для проживания садово-огороднических товариществах, то он сопоставим со спросом на квартиры в Кишиневе. Соответственно, снижение цен на такие дома приблизительно совпадает со снижением до 10 % цен на жилье в Кишиневе.
Рынок коммерческой недвижимости.
В настоящее время, под влиянием последствий глобального экономического кризиса, рынок отечественной недвижимости, в частности, коммерческой, переживает нелегкие времена. Все эксперты схожи во мнении о том, что эти последствия недооценили. Как мы все помним Молдова, в отличие от западных стран, не сразу и не столь сильно, в силу ряда причин, почувствовала их на себе. Но необходимо отметить, что они приобретают довольно затяжной и специфический характер. Это не может не сказываться на рынке недвижимости в целом и, особенно, коммерческой недвижимости в частности. Рынок коммерческой недвижимости, как лакмусовая бумажка, является индикатором уровня деловой активности и состояния экономики страны в целом.
Среди основных факторов, ведущих к низкому уровню спроса, наиболее значимы следующие: во-первых, сокращение доходов частного бизнеса (на котором, в основном, и базируется спрос на коммерческую недвижимость); во-вторых, снижением доходности от инвестиций в недвижимость относительно вложения денежных средств в прочие виды активов.
Если ранее объем спроса существенно превышал предложение, формируя тем самым «рынок продавца», то в последние уже четыре года в целом и в 2012 году в частности на рынке недвижимости наблюдается принципиально иная ситуация: резко сократился спрос со стороны покупателей/нанимателей коммерческой недвижимости. Они под влиянием сокращения доходов оставили пустующими квадратные метры, по причине поиска более скромных условий или же в окончательном прекращении собственной деятельности. Одновременно со снижением покупательского спроса, на рынке начался рост вторичного предложения. В итоге возникшего дисбаланса спроса и предложения рынок вошел (и находится в нем сейчас) в нетипичное для него состояние «рынок покупателя», на котором условия диктует покупатель недвижимости, продавец же старается подстроиться под сложившиеся критерии спроса.
Предложение превышает спрос, однако рынок не замер полностью - наступило благоприятное время для нанимателей, когда впервые за долгие годы появился адекватный объем вакантного предложения, а собственники объектов, наконец, стали более лояльны к нанимателям и покупателям, предлагая всевозможные скидки и дополнительные бонусы.
Отличительная черта рынка недвижимости в 2012 году является «плавучесть» ставок найма. Владельцы объектов предпочитают не озвучивать фиксированных цен, а корректировать их уровень в процессе переговоров с непосредственным нанимателем, соглашаясь на значительные уступки в пользу клиента (скидки, бонусы) с целью его удержания. Таким образом, под влиянием экономического кризиса наймодатели находятся в зависимости от нанимателей.
Офисная недвижимость.
Состояние рынка офисной недвижимости, это в определенной степени, показатель уровня деловой активности города, региона, а, следовательно, своеобразный барометр состояния его экономики. За 2012 год не произошло какого-либо значимого снижения ставок найма на офисную недвижимость всех классов: от престижного класса «А» до «эконом - класса». Крупный бизнес, на который, главным образом, делают ставку владельцы бизнес-центров и офисных комплексов элитной категории, сильнее всего пострадал от кризисных явлений последних лет. Так в результате сокращения прибыли от собственной деятельности, увеличения затрат, повлекших как прекращение деятельности по некоторым направлениям, так и определенную корректировку стратегий развития, потенциальные наниматели элитной офисной недвижимости оказались не вполне платежеспособными. Как следствие, наймодатели вынуждены делать ставку на средний и малый бизнес, а значит - уступать в цене. Ситуация привела к тому, что в отдельных случаях наймодатели готовы сдавать свои объекты практически по цене эксплуатации, чтобы привлечь нанимателя, хотя бы на какой-то процент сдаваемых площадей и, по крайней мере, не работать в убыток.
В столице, не говоря уже о регионах страны, все еще остается достаточное количество пустующих офисных помещений. Большинство собственников соглашались принять условия нанимателей: пойти на снижение ставки найма от заявленного уровня, выполнить отделку помещения за свой счет, предоставить каникулы по оплате найма и/или последующей компенсации расходов нанимателя за выполненную отделку.
Как и в предыдущем году, определенным уровнем повышенного спроса пользовались небольшие помещения площадью 50-80 кв. м. Средняя цена продажи офисных помещений 700 -1150 евро за кв. м, в зависимости от площади и месторасположения. Средняя цена найма вирирует в пределах 10-13 евро за 1 м2 в месяц, также в зависимости от расположения, оснащенности, парковочных мест и т. д.
Торговая недвижимость
Большая часть населения предпочитает крупные торговые центры по отношению к мелким магазинчикам. Основной причиной этого является возможность купить сразу большое количество различных товаров в одном месте, высокое качество обслуживания и относительно более низкие цены. Кроме того, сейчас все чаще крупные торговые центры предоставляют и развлекательные услуги.
Современный рынок коммерческой недвижимости диктует свои нормы торговых центров. Торговые центры должны быть достаточно просторными, располагаться в удобном районе, иметь необходимую и просторную парковку. Кроме того, каждый центр должен быть основан на нескольких элементах из ряда основных типов магазинов: мебельные, продуктовые, магазины электроники, товары для детей или для дома. Кроме того, в торговом центре должны быть площади под аренду офисов, развлекательная зона и зона питания.
Что касается небольших торговых помещений, то необходимо отметить, что на рынке до сих пор практически отсутствуют ликвидные объекты, расположенные на центральных улицах с высоким людским трафиком, что оказывает негативное влияние на уровень продаж в данном секторе недвижимого имущества. Владельцы таких объектов понимают легкость потенциальной продажи такого объекта по реальной рыночной цене в силу его дефицита на рынке и либо не продают его, получая стабильный текущий доход от сдачи в наем, либо запрашивают сильно завышенную цену, что опять же зачастую ведет к невысокой вероятности реализации. Все еще сохраняется относительно высокий спрос на помещения небольшой площади, а именно 50-150 м2. В структуре спроса превалирует спрос на помещения под продовольственные магазины, бутики и аптеки.
Что касается стоимости торговых помещений, то в 2012 году практически не наблюдалось каких-либо весомых ценовых колебаний по сравнению с 2011 годом. Как всегда самый дорогой квадратный метр расположен на главной улице города бул. Штефана чел Маре в пределах улиц Пушкина и Измаил. Цена 1 м2 может достигать 5000-6000 евро в зависимости от конкретного места, площади, парадного входа в помещение. Наивысшие ставки найма 45-60 евро за 1 м2 в месяц.
Стоимости центральных развязок районов города таких, например, как пересечение улиц Киевская и А. Руссо или бул. Дечебал и бул. Дачия составляют 1500-2500 евро за 1 м2, также в зависимости от вышеуказанных факторов. Стоимость найма 14-25 евро за 1м2 в месяц.
Стоимость торговых помещений на периферийных улицах составляла в 2012 году 650-1000 евро за 1м2. Стоимость найма 7-10 евро за 1м2 в месяц.
В крупных торговых центрах цена торговых площадей составляла от 800 до 2200 евро в зависимости от этажа и месторасположения. Стоимость найма 15-35 евро за 1м2 в месяц.
Производственно-складская недвижимость
В целом, на рынке производственной недвижимости наблюдаются тенденции пониженного спроса близкого к нулю. Единственным сегментом, на который существует вялый, но, тем не менее, стабильный спрос, - это складские помещения небольшой площади, преимущественно для хранения продуктов питания. В зависимости от порядка организации бизнеса и в частности логистики, предприниматели стараются либо покупать (строить), либо брать в наем такие объекты. Желающие организовать собственное производство, предпочтительнее приобрести недвижимость в собственность, а не зависеть от воли наймодателя. Наличие собственного помещения повышает статус, позволяет не зависеть от изменений платы за наем, дает возможность заложить недвижимость в банке и получить кредит на развитие бизнеса.
При этом рынок производственно-складской недвижимости в ближайшие 2-3 года видится не самым перспективным. Рост спроса на него прекратился с первыми признаками экономического кризиса еще в 2009 году.
Рынок производственно-складских помещений представлен в основном старыми объектами, которые зачастую требуют реконструкции, имеют изношенное оборудование и коммуникации (либо без таковых). Фактором, влияющим на увеличение стоимости производственного или складского объекта, является наличие действующего технологического оборудования и коммуникаций: ж/д тупики, кран-балки, пандусы, газо и трубопроводы, подъемные механизмы и другие варианты дополнительного оборудования.
Попытки продажи полуразвалившихся строений без специального оборудования с необходимостью восстановления систем жизнеобеспечения постепенно уходят в прошлое. Собственники подобных зданий или помещений стараются продать объект по максимальной цене. Для этого они стараются улучшить качественные характеристики объектов:
1. Благоустройство территории, п