О недвижимости и ипотеке

Про казахов, но и про нас, считайте, тожеhttp://marlengo.livejournal.com/308877.htmlВо вторник, 17 апреля, на втором Национальном конгрессе по недвижимости эксперты порадовали нас заявлением, что ближайшие три года цены на алматинскую недвижимость будут расти. А вот председатель совета Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин оптимизма участников конгресса не только не разделяет, но и предупреждает об опасности, кроющейсяв безудержном росте цен.- Если мы не предпримем необходимых мер, в первую очередь в области государственного регулирования рынка недвижимости, то возможен кризис, как в Юго-Восточной Азии - в Таиланде, на Тайване, в конце 80-х - в Японии. У них кризис начался с рынка недвижимости.Вкладывались большие финансовые ресурсы в развитие этого рынка, цены слишком завышались, потом в связи с тем, что у людей не было возможности своевременно выкупить жилье, разразился кризис.Кризис на рынке недвижимости спровоцировал финансовый кризис, что в итоге привело к государственному дефолту. Усложняет ситуацию то, что в Америке есть симптомы кризиса рынка ипотечного кредитования, на прошлой неделе Всемирный банк назвал Россию и Казахстан зоной рискового ипотечного кредитования. В чем же риск? - Девять из десяти казахстанцев ХОТЯТ улучшить свои жилищные условия, и только один МОЖЕТ это сделать. Речь идет о ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОМ спросе. На этом и играют сейчас нерадивые риелторы и застройщики.У нас сегодня всего полтора-два процента населения владеют всеми национальными богатствами, их обслуживает еще 3-4 процента. У этих людей решены все жилищные проблемы на несколько поколений вперед.Плюс к этому небольшая прослойка управленцев высокого уровня, средний класс. В итоге - максимум 12-15 процентов населения. Больше никто не имеет возможности улучшить свои жилищные условия.На рынке идет игра "деньги-деньги": у одного 50 квартир, у другого - 70, они между собой торгуют и поддерживают таким образом цены на рынке. Это и есть мыльный пузырь - рост цен без платежеспособного спроса.Сколько бы мы ни строили, без стабилизации цен придем к краху. До 70 процентов кредитов, привлекаемых из-за рубежа, направляется в строительство и ипотечное кредитование. Но когда-нибудь придется платить по счетам.Придет время, когда большие и короткие деньги, привлекаемые из-за рубежа, нужно будет отдавать. Но рынок не обладает платежеспособностью. Чем тогда отдавать? Иностранным заемщикам наши квадратные метры не нужны.На пятый-шестой год выплат по ипотеке люди устают во всем себе отказывать ради квартиры, проходит эйфория от факта обладания собственным жильем. Люди могут начать отказываться от квартир. Может случиться экономический дефолт: рынок недвижимости рушится, за ним рушится финансовый рынок или наоборот.Таким образом, мы ставим под угрозу всю банковскую систему. Я все время говорю крупным участникам рынка недвижимости: ваша жадность приведет к тому, что вы потеряете все.Еще один фактор, ведущий к кризису, - государство самоустранилось от управления рынком недвижимости. В Алматы 900 строительных компаний, 400 риелторских компаний - все кушать хотят, поэтому и участвуют в этом росте цен.Кровь рынка недвижимости - теневые деньги. А у нас такое законодательство, что, если в центре Алматы построить гостиницу за 100 миллионов долларов, никто и не спросит, откуда на это взялись деньги. Кризис неизбежен? - Если будет сохраняться сегодняшняя тенденция, рынок рухнет. Первое, что необходимо, чтобы Национальный банк вмешался и ограничил внешние заимствования. Нужно, чтобы ипотечные компании более серьезно исследовали платежеспособность заемщиков.Государство должно установить экономически обоснованную цену одногоквадратного метра. Она должна складываться из себестоимости плюс нормальная среднеотраслевая прибыль в размере 25-30 процентов.Существует государственный перечень социальных товаров и услуг, которыйдолжен жестко контролироваться правительством, и мы предлагаем ввести жилье в этот перечень, чтобы появился контроль за этим рынком.Ведь сегодня рынком недвижимости управляет горстка людей, нет никакого баланса спроса и предложения, никакой невидимой руки рынка,саморегулирования - ничего этого нет. Все, кому выгоден рост цен на недвижимость, ссылаются на то, что рынок, мол, все отрегулирует.Нет, господа! Именно на этапе развивающегося рынка цены диктует производитель - это же классика, об этом еще Маркс говорил. Спрос большой, предложение малое, поэтому производитель и диктует цены. Почему одна группа людей получает колоссальные прибыли?По итогам прошлого года прибыли крупных корпораций только по Алматы составили 10 миллиардов долларов. Эти данные неоднократно озвучивались, но никто из крупных корпораций эти данные не опроверг. Сколько, на ваш взгляд, должен стоить один квадратный метр жилья в Алматы? - Есть так называемая экономически обоснованная стоимость квадратного метра. В приватных беседах многие строители, которые понимают, к чему приведет безудержный рост цен, нам сообщали, что себестоимость квадратного метра даже в Алматы, в сейсмоопасных зонах, составляет 550 - 600 долларов.Дальше начинаются накрутки. При комплексной застройке, когда местная власть выбирает крупные строительные корпорации и отдает им право построить целый микрорайон, то возведение социальных объектов - школ, детских садов, поликлиник, магазин и так далее - ложится на плечи застройщика.Это ведет к повышению себестоимости жилья. Но ведь все эти социальные объекты должны финансироваться из государственного бюджета! Или после того как компания-застройщик возведет эти объекты, затраты на их строительство должны компенсироваться.-----------------------ДАЛЬШЕ ВНИМАНИЕ! СИТУАЦИЯ, КАК С ПРОСПЕКТОМ КАНТЕМИРА И ГОРОДАМИ-САТЕЛЛИТАМИ-----------------------Да, акиматам очень удобно так работать. Но куда тогда деваются деньги, предназначенные на финансирование строительства социальной инфраструктуры?Вот, например, микрорайон "Сайран" в Алматы. 5 школ, 20 магазинов, дороги и так далее. Или восточная объездная дорога - ее строительство поручено корпорации "Куат". А на каких основаниях? Из каких средств будет строить "Куат" и что он получит взамен?Подсчитали, что для строительства дороги необходимо снести почти 600 объектов. Пивзавод, офисы крупных компаний, жилые дома. "Куат" на выкуп ассигнует по 58 тысяч долларов за одну сотку, с учетом стоимости строения.А в этом районе несколько десятков домов, каждый из которых стоит полтора-два миллиона долларов, то есть сотка там потянет минимум на 150 тысяч. Это значит, что местные власти будут лоббировать интересы этой компании, сталкивать людей, ссылаться на какие-то государственные нужды.А почему не госбюджет, а "Куат" должен выкупать участки? Все это ложится в конце концов на себестоимость. На мой взгляд, если государство вмешается, сделает рынок недвижимости более прозрачным, можно добиться того, что квадратный метр будет стоить в пределах 1000-1100 долларов. Это вполне нормальная цена. И государству надо приложить усилия, чтобы вернуть рынок к этим ценам? - Конечно! Весь вопрос в спекулятивной составляющей цены. Жилье приобретается только для того, чтобы спекулировать. Есть абсолютно реальные механизмы, чтобы привести рынок в чувство, нужна только политическая воля.Мы даем совершенно четкие рекомендации, что нужно делать. Но наши оппоненты тоже активизируют усилия. Им не хочется терять сверхприбыли.